Warum die Wohnfläche so wichtig ist
Der Preis einer Immobilie wird oft in Euro pro Quadratmeter angegeben. Wenn die angegebene Wohnfläche zu groß ist, bezahlen Sie effektiv mehr pro Quadratmeter als vereinbart. Fehler bei der Wohnflächenberechnung sind weit verbreitet — sowohl durch Fahrlässigkeit als auch durch gezielte Manipulation.
Die zwei wichtigsten Berechnungsverfahren
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung gilt für Wohnraum im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und ist der De-facto-Standard für Mietverhältnisse und Eigentumswohnungen.
Die wichtigsten Regeln:
- Räume mit einer lichten Höhe über 2 Metern werden voll angerechnet
- Räume mit einer Höhe von 1 bis 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet
- Räume unter 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet
- Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten: 25% bis 50% der Grundfläche (je nach Qualität)
- Keller, Waschküchen, Heizungsräume: nicht angerechnet
DIN 277
DIN 277 ist eine technische Norm, die eher im gewerblichen Bereich und bei der Berechnung von Netto-Grundflächen verwendet wird. Sie rechnet alle Flächen unabhängig von der Raumhöhe vollständig an.
Achtung: DIN 277 ergibt in der Regel eine höhere Fläche als die WoFlV. Wenn ein Makler DIN 277 verwendet, kann die angegebene Wohnfläche erheblich größer erscheinen.
Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung
Fehler 1: Dachschrägen nicht korrekt berechnet
Das klassische Problem bei Dachgeschosswohnungen: Bereiche unter der Dachschräge werden oft vollständig angerechnet, obwohl sie gar nicht nutzbar sind.
Richtig: Alles unter 1 Meter Höhe wird nicht angerechnet. Bereiche zwischen 1 und 2 Metern Höhe werden zu 50% angerechnet. Erst ab 2 Metern Höhe gilt die volle Anrechnung.
Praktisches Beispiel: Eine Dachgeschosswohnung hat lt. Exposé 80 m². Bei korrekter Berechnung stellt sich heraus, dass erhebliche Flächen unter Schrägen liegen. Die tatsächlich nutzbare Wohnfläche beträgt nur 65 m².
Fehler 2: Balkon zu groß angerechnet
Balkone, Terrassen und Loggien können nur zu 25% bis maximal 50% angerechnet werden — nicht zu 100%.
Richtig:
- Einfacher Balkon (nach Norden, schlechte Qualität): 25%
- Südbalkon mit gutem Schutz: bis zu 50%
Fehler 3: Nicht-Wohnflächen einberechnet
Flure, Abstellräume, Badezimmer und Toiletten gehören zur Wohnfläche. Aber Keller, Heizungsräume, Garagen und Dachböden (wenn nicht ausgebaut und beheizbar) gehören nicht dazu.
Fehler 4: Wandstärken nicht abgezogen
Die Wohnfläche wird im Lichten gemessen — also ohne Wandstärken. Wenn ein Raum außen 4 × 5 Meter misst, aber 30 cm dicke Wände hat, ist die Nettofläche kleiner.
Fehler 5: Verschiedene Messverfahren ohne Hinweis gemischt
Manchmal wird für eine Wohnung teilweise WoFlV und teilweise DIN 277 verwendet, ohne dass das kommuniziert wird.
Wie überprüfen Sie die Wohnfläche?
Selbst nachmessen
Das effektivste Mittel: Gehen Sie mit einem Lasermessgerät oder Bandmaß durch die Wohnung und messen Sie jeden Raum nach. Skizzieren Sie einen Grundriss und berechnen Sie die Flächen selbst.
Achten Sie dabei auf:
- Raumhöhen (bei Dachschrägen: wo genau liegt die 1-Meter- und 2-Meter-Grenze?)
- Balkone und Terrassen: Grundfläche × 25–50%
- Nischen, Erker, Einbauschränke
Bestandspläne anfordern
Fordern Sie die Bestandspläne (Grundriss) an. Diese müssen vom Architekten oder Bauamt beglaubigt sein. Stimmen Grundriss und tatsächliche Raumaufteilung überein?
Sachverständigen einschalten
Bei teuren Immobilien oder bei begründetem Verdacht lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen für Immobilienbewertung. Er kann die Wohnfläche korrekt ermitteln.
Rechtliche Konsequenzen bei falscher Wohnfläche
Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist als angegeben, haben Sie als Käufer Ansprüche:
- Minderung des Kaufpreises: Der Kaufpreis kann anteilig gemindert werden
- Rücktritt vom Kaufvertrag: Bei erheblicher Abweichung möglich
- Schadensersatz: Wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat
Wichtig: Diese Rechte müssen Sie schnell geltend machen. Sprechen Sie sofort mit einem Anwalt, wenn Sie eine erhebliche Abweichung feststellen.
Fazit: Nachmessen ist Pflicht
Vertrauen Sie nie blind auf die Angaben im Exposé. Messen Sie nach — oder lassen Sie nachmessen. Die Investition in ein Lasermessgerät (20–50 Euro) oder einen Sachverständigen (300–600 Euro) kann sich bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro schnell amortisieren, wenn sie einen Fehler von 10 m² aufdeckt.
