ImmoPrüfung
Warum die Wohnfläche so wichtig ist
Der Preis einer Immobilie wird oft in Euro pro Quadratmeter angegeben. Wenn die angegebene Wohnfläche zu groß ist, bezahlen Sie effektiv mehr pro Quadratmeter als vereinbart. Fehler bei der Wohnflächenberechnung sind weit verbreitet — sowohl durch Fahrlässigkeit als auch durch gezielte Manipulation.
Die zwei wichtigsten Berechnungsverfahren
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung gilt für Wohnraum im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und ist der De-facto-Standard für Mietverhältnisse und Eigentumswohnungen.
Die wichtigsten Regeln:
- Räume mit einer lichten Höhe über 2 Metern werden voll angerechnet
- Räume mit einer Höhe von 1 bis 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet
- Räume unter 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet
- Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten: 25% bis 50% der Grundfläche (je nach Qualität)
- Keller, Waschküchen, Heizungsräume: nicht angerechnet
DIN 277
DIN 277 ist eine technische Norm, die eher im gewerblichen Bereich und bei der Berechnung von Netto-Grundflächen verwendet wird. Sie rechnet alle Flächen unabhängig von der Raumhöhe vollständig an.
Achtung: DIN 277 ergibt in der Regel eine höhere Fläche als die WoFlV. Wenn ein Makler DIN 277 verwendet, kann die angegebene Wohnfläche erheblich größer erscheinen.
Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung
Fehler 1: Dachschrägen nicht korrekt berechnet
Das klassische Problem bei Dachgeschosswohnungen: Bereiche unter der Dachschräge werden oft vollständig angerechnet, obwohl sie gar nicht nutzbar sind.
Richtig: Alles unter 1 Meter Höhe wird nicht angerechnet. Bereiche zwischen 1 und 2 Metern Höhe werden zu 50% angerechnet. Erst ab 2 Metern Höhe gilt die volle Anrechnung.
Praktisches Beispiel: Eine Dachgeschosswohnung hat lt. Exposé 80 m². Bei korrekter Berechnung stellt sich heraus, dass erhebliche Flächen unter Schrägen liegen. Die tatsächlich nutzbare Wohnfläche beträgt nur 65 m².
Fehler 2: Balkon zu groß angerechnet
Balkone, Terrassen und Loggien können nur zu 25% bis maximal 50% angerechnet werden — nicht zu 100%.
Richtig:
- Einfacher Balkon (nach Norden, schlechte Qualität): 25%
- Südbalkon mit gutem Schutz: bis zu 50%
Fehler 3: Nicht-Wohnflächen einberechnet
Flure, Abstellräume, Badezimmer und Toiletten gehören zur Wohnfläche. Aber Keller, Heizungsräume, Garagen und Dachböden (wenn nicht ausgebaut und beheizbar) gehören nicht dazu.
Fehler 4: Wandstärken nicht abgezogen
Die Wohnfläche wird im Lichten gemessen — also ohne Wandstärken. Wenn ein Raum außen 4 × 5 Meter misst, aber 30 cm dicke Wände hat, ist die Nettofläche kleiner.
Fehler 5: Verschiedene Messverfahren ohne Hinweis gemischt
Manchmal wird für eine Wohnung teilweise WoFlV und teilweise DIN 277 verwendet, ohne dass das kommuniziert wird.
