Vor der Besichtigung
Ein guter Hauskauf beginnt nicht bei der Besichtigung, sondern beim Exposé. Lesen Sie es kritisch: Stimmen Grundrissfläche und tatsächliche Wohnfläche überein? Wird das Baujahr genannt? Ist die Heizungsart angegeben? Fehlen diese Angaben, ist das oft ein erstes Warnsignal.
Bereiten Sie eine Liste mit konkreten Fragen vor, die Sie beim Besichtigungstermin stellen wollen:
- Warum wird verkauft?
- Wie lange steht das Objekt schon zum Verkauf?
- Gab es in den letzten Jahren größere Reparaturen oder Schäden?
- Liegt ein aktueller Energieausweis vor?
- Gibt es laufende Mietverträge oder Nutzungsrechte?
Bitten Sie außerdem darum, den aktuellen Grundbuchauszug vorab zu erhalten. Ein seriöser Verkäufer wird dem zustimmen.
Bei der Besichtigung
Nehmen Sie sich Zeit — mindestens 90 Minuten. Bringen Sie wenn möglich eine zweite Person mit, die einen unverstellten Blick auf das Objekt hat. Und gehen Sie systematisch vor:
Feuchtigkeit und Schimmel
Prüfen Sie Keller, Erdgeschoss, Badezimmer und den Dachbereich besonders sorgfältig. Dunkle Flecken, muffiger Geruch oder abblätternde Farbe deuten auf Feuchtigkeitsschäden hin. Fragen Sie explizit nach frischen Anstrichen — frisch gestrichene Kellerwände können Feuchtigkeit verdecken.
Dach und Dachstuhl
Wenn möglich, besichtigen Sie den Dachstuhl. Achten Sie auf Wasserflecken an Sparren und Pfetten, morsche Holzbalken und fehlende oder verrutschte Dachziegel. Ein Dachneudeckung kostet je nach Größe 30.000 bis 80.000 Euro.
Heizungsanlage
Notieren Sie Fabrikat, Baujahr und Energieträger. Gaskessel älter als 15 Jahre und Ölheizungen älter als 20 Jahre müssen gemäß GEG in den nächsten Jahren oft ausgetauscht werden. Ein neues Heizsystem kostet 15.000 bis 40.000 Euro.
Fenster und Dämmung
Einfachverglaste Fenster sind ein Hinweis auf alten Baubestand mit schlechter Energieeffizienz. Fragen Sie nach dem Dämmzustand von Dach, Außenwänden und Keller.
Elektrik und Sanitär
Veraltete Elektroinstallationen (erkennbar an alten Schukosteckdosen ohne Erdung, Aluminiumleitungen) und marode Sanitäranlagen können Kosten von 10.000 bis 30.000 Euro verursachen.
Dokumente prüfen
Nach der Besichtigung geht es an die Unterlagen. Diese sollten Sie anfordern und sorgfältig prüfen:
Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) Prüfen Sie Abteilung II (Lasten und Beschränkungen): Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte. Nicht jede Eintragung ist problematisch — wichtig ist, welche Lasten beim Kauf gelöscht werden.
Baulastenverzeichnis Beim zuständigen Bauordnungsamt einsehbar. Beinhaltet öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen, wie Abstandsflächenübernahmen oder Stellplatznachweise.
Energieausweis Pflicht bei jeder Besichtigung. Achten Sie auf die Energieeffizienzklasse und den Heizenergiebedarf. Gebäude der Klasse F, G oder H bedeuten hohe Heizkosten und mögliche Sanierungspflichten.
Baugenehmigungen und Baupläne Wurden Anbauten, Aufstockungen oder Umbauten genehmigt? Illegale Anbauten müssen nach dem Kauf auf Kosten des neuen Eigentümers rückgebaut werden.
Finanzierung sichern
Klären Sie Ihre Finanzierung, bevor Sie ein Angebot machen. Ein Finanzierungsnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist bei vielen Verkäufern Voraussetzung für eine ernsthafte Verhandlung.
Berechnen Sie den maximalen Kaufpreis realistisch: Eigenkapital minus Nebenkosten ergibt das verfügbare Eigenkapital für den Kaufpreis. Als Faustregel gilt: mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln.
Nebenkosten kalkulieren
Nebenkosten werden von vielen Käufern unterschätzt. Planen Sie folgende Posten ein:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Thüringen, NRW, Schleswig-Holstein)
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: bis 3,57 % (je nach Vereinbarung)
- Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Kontogebühren
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können die Nebenkosten schnell 40.000 bis 55.000 Euro betragen. Zum Nebenkosten-Rechner
GEG-Pflichten checken
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet neue Eigentümer nach dem Eigentümerwechsel zu bestimmten energetischen Maßnahmen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke (falls nicht vorhanden), der Austausch von Heizkesseln älter als 30 Jahre sowie die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserrohre.
Prüfen Sie diese Pflichten vor dem Kauf — und rechnen Sie die Kosten in Ihren Maximalpreis ein. Zum GEG-Rechner
Kaufvertrag beim Notar
Den Kaufvertragsentwurf erhalten Sie in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin. Nutzen Sie diese Zeit vollständig. Achten Sie besonders auf:
- Gewährleistungsausschluss: Fast alle Kaufverträge schließen die Gewährleistung aus ("wie besehen, wie erworben"). Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel.
- Besitzübergang vs. Eigentumsübergang: Besitz (Schlüsselübergabe) und Eigentum (Grundbucheintragung) können Monate auseinanderliegen. Klären Sie Ihre Rechte und Pflichten in dieser Zeit.
- Finanzierungsvorbehalt: Wenn die Finanzierung noch nicht gesichert ist, verlangen Sie einen Rücktrittsrecht-Vorbehalt für den Fall der Ablehnung durch die Bank.
- Auflassungsvormerkung: Sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab. Sie sollte so früh wie möglich eingetragen werden.
Lassen Sie den Vertragsentwurf im Zweifel von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen — das kostet 300 bis 500 Euro und kann viel Ärger ersparen.
