ImmoPrüfung
Nebenkosten: Der unterschätzte Faktor beim Immobilienkauf
Wenn Sie nach Immobilien suchen, sehen Sie überall Kaufpreise. Aber der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Nebenkosten können 10–15% des Kaufpreises ausmachen — das sind bei einem 400.000-Euro-Objekt bis zu 60.000 Euro zusätzlich.
Wer die Nebenkosten falsch einschätzt, kann in ernsthafte Finanzierungsprobleme geraten.
Die vier Hauptkomponenten der Nebenkosten
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkosten-Position. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und variiert je nach Bundesland:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Hamburg | 4,5% |
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Hessen | 6,0% |
| Brandenburg | 6,5% |
| NRW | 6,5% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
Beispielrechnung: Kaufpreis 350.000 Euro, NRW (6,5%) → Grunderwerbsteuer: 22.750 Euro
2. Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag — das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis.
Typische Gesamtnotarkosten: ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises
Diese umfassen:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Beglaubigungen und Ausfertigungen
- Abwicklung (Treuhänderische Kaufpreisabwicklung)
Beispielrechnung: Kaufpreis 350.000 Euro → Notarkosten ca. 3.500–5.250 Euro
3. Grundbuchkosten
Nach der Beurkundung muss die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten dafür richten sich ebenfalls nach dem GNotKG.
Typische Grundbuchkosten: ca. 0,4–0,6% des Kaufpreises
Diese umfassen:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Eigentumsumschreibung
- Eintragung der Grundschuld (falls Finanzierung)
Beispielrechnung: Kaufpreis 350.000 Euro → Grundbuchkosten ca. 1.400–2.100 Euro
4. Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision.
In der Praxis: Makler arbeiten meist auf Basis einer geteilten Provision. Der Käufer zahlt typischerweise 3,57% des Kaufpreises (inkl. MwSt.).
Beispielrechnung: Kaufpreis 350.000 Euro → Maklercourtage ca. 12.495 Euro
Hinweis: Bei Direktverkäufen ohne Makler fällt diese Position weg. Das ist ein erheblicher Vorteil — achten Sie darauf.
Weitere mögliche Nebenkosten
Finanzierungskosten
- Bankgebühren für die Kreditbearbeitung (häufig inzwischen 0, da verboten)
- Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit nicht sofort abgerufen wird
- Wertermittlungsgebühr der Bank
- Kosten für Zinssicherung (Forward-Darlehen)
Sachverständigenkosten
- Bausachverständiger zur Begutachtung: 300–800 Euro
- Energieberater: 200–500 Euro
- Rechtsanwalt für Vertragsprüfung: 200–500 Euro
Umzugs- und Einrichtungskosten
- Umzugsunternehmen: 500–3.000 Euro
- Neue Möbel und Einrichtung: je nach Bedarf
- Renovierung vor dem Einzug: sehr variabel
