Warum eine systematische Hausinspektion?
Eine einzige Besichtigung reicht nicht aus, um alle relevanten Aspekte einer Immobilie zu beurteilen. Eine systematische Hausinspektion — idealerweise gemeinsam mit einem unabhängigen Bausachverständigen — ist unverzichtbar, bevor Sie ein Kaufangebot machen.
Diese Checkliste führt Sie durch alle wesentlichen Bereiche. Nehmen Sie sie zur Besichtigung mit.
Außenbereich und Grundstück
Dach
- Dacheindeckung: Risse, fehlende Ziegel, verwitterte Schindeln?
- Dachrinnen und Fallrohre: verstopft, beschädigt?
- Dachdurchdringungen (Schornstein, Dachfenster): dicht?
- Dachüberstand: ausreichend, um Regenwasser abzuleiten?
- Dachflächenfenster: funktionsfähig, dicht?
Fassade
- Risse in der Außenwand (fein: harmlos; klaffend: strukturelles Problem)?
- Abblätternder Putz oder Farbe?
- Effloreszenz (Salzausblühungen) als Zeichen von Feuchte?
- Fenster: Zustand der Rahmen, Dichtungen, Verglasung?
- Hauseingangstür: dicht, sicher?
Grundstück
- Gefälle: Läuft Regenwasser vom Haus weg oder auf das Haus zu?
- Bäume: Wurzeln in der Nähe von Leitungen oder Fundament?
- Einfriedung (Zaun, Hecke): Zustand, Grenzverlauf korrekt?
- Hochwasserrisiko: Liegt das Grundstück in einer Überschwemmungszone?
Keller und Fundament
Feuchtigkeit im Keller
- Feuchte Flecken, Ausblühungen, Schimmel?
- Geruch: modrig, faulig?
- Wasserstand: bei Starkregen Wasser im Keller?
- Horizontalsperre vorhanden und intakt?
- Kelleraußenwand von innen gestrichen (Zeichen für früheren Feuchtigkeitseintritt)?
Fundament und Tragwerk
- Sichtbare Risse im Mauerwerk (Kellerwände, tragende Innenwände)?
- Schiefe Decken oder Böden (Zeichen für Setzungen)?
- Türen und Fenster klemmen (Zeichen für Gebäudebewegung)?
Heizung und Haustechnik
Heizungsanlage
- Baujahr und Typ der Heizungsanlage?
- Alter > 30 Jahre? (Pflicht zum Tausch nach GEG für Konstanttemperaturkessel)
- Wartungsprotokoll vorhanden und aktuell?
- Heizöltank vorhanden? Zustand, Alter, Leckagen?
- Warmwasserbereitung: Boiler oder zentral?
Elektroinstallation
- Sicherungskasten: aktuell (Leitungsschutzschalter + FI-Schalter)?
- Ausreichend Steckdosen und Stromkreise?
- Aluminium-Leitungen (in Häusern der 1960/70er): Brandrisiko!
- Stromzähler: aktuell?
Sanitär
- Wasserversorgung: Bleirohre? (vor 1973 verlegt: müssen getauscht werden)
- Abwasserleitungen: Durchfluss, verstopfte Leitungen?
- Warmwasser: Temperatur ausreichend (>60°C zum Schutz vor Legionellen)?
Wohnräume
Böden
- Holzboden: Quietschen, Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall?
- Fliesen: Risse, hohle Stellen (Klangtest)?
- Teppich: Verdeckt er einen Schaden darunter?
Wände und Decken
- Risse: fein (harmlos) oder klaffend (strukturell)?
- Feuchtigkeitsflecken an Decken (Wasserschäden von oben)?
- Schimmel in Ecken, hinter Schränken, an Fensterlaibungen?
- Tapete: Abblätternd, Verfärbungen?
Fenster und Türen
- Einfach-, Zweifach- oder Dreifachverglasung?
- Dichtungen intakt?
- Kondenswasser zwischen den Scheiben (Dichtigkeitsverlust)?
- Innentüren: schließen ordentlich?
Dachboden
- Zugänglich und besichtigt?
- Dachstuhl: Holzschäden, Schädlingsbefall (Holzwürmer, Hausschwamm)?
- Belüftung: ausreichend?
- Dämmung vorhanden und ausreichend?
- Spuren von Wassereinbruch (Wasserränder, Schimmel)?
Wohnungseigentum: Zusätzliche Punkte
- Instandhaltungsrücklage ausreichend?
- Protokolle der Eigentümerversammlungen: ausstehende Sanierungen?
- Gemeinschaftseigentum: Zustand von Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug?
- Hausgeld: Höhe und aktuelle Wirtschaftsplan?
- Beschlüsse: Sonderumlage beschlossen oder absehbar?
Energetischer Zustand
- Energieausweis vorhanden und überprüft?
- Energieklasse: Sanierungsbedarf nach GEG?
- Dämmung Dach, Fassade, Keller?
- Heizsystem: Welcher Energieträger? Modernisierungsbedarf?
- Photovoltaikanlage vorhanden? Eigentum oder gepachtet?
Dokumente, die Sie anfordern sollten
- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
- Energieausweis
- Baupläne und Baugenehmigungen
- Wartungsprotokoll Heizung
- Bei WEG: Teilungserklärung, Protokolle (3–5 Jahre), Wirtschaftsplan, Kontoauszug Rücklagen
- Nachweise über durchgeführte Sanierungen
- Ggf. Altlastenauskunft
Fazit: Systematisch inspizieren, professionell entscheiden
Eine vollständige Hausinspektion dauert 2–4 Stunden und sollte immer mit einem Fachmann erfolgen. Die Kosten für einen Sachverständigen (300–800 Euro) sind eine der besten Investitionen beim Immobilienkauf. Ein einziger aufgedeckter Mangel kann Ihnen zehntausende Euro sparen.
