Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die "Verfassung" einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum (der einzelnen Wohnung) gehören und welche zum Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer.
Die Teilungserklärung wird vom ursprünglichen Eigentümer (meist dem Bauträger) notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie ist bindend für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer.
Die wichtigsten Bestandteile
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein Grundriss aller Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche. Er zeigt:
- Lage und Größe jeder Wohneinheit
- Zugehörige Keller- und Dachgeschossräume
- Stellplätze und Garagen
Nummeriert werden alle Einheiten. Die Nummer Ihrer Wohnung entspricht der Nummer im Grundbuch.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung legt die Regeln für das Zusammenleben fest:
- Nutzung des Gemeinschaftseigentums
- Hausordnung
- Stimmrechte in der Eigentümerversammlung
- Verwaltungsregeln
Kostenverteilungsschlüssel
Wie werden die Gemeinschaftskosten auf die Eigentümer verteilt? Üblich sind:
- Nach Miteigentumsanteilen (MEA): proportional zur Wohnungsgröße
- Nach Wohneinheiten: jeder zahlt gleich viel
- Nach Verbrauch: sinnvoll für Heizkosten
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Die Details
Was ist immer Sondereigentum?
- Wohnräume
- Nicht-tragende Innenwände
- Bodenbeläge (auf dem Untergrund)
- Innentüren
- Sanitärausstattung (Badewanne, Toilette, Waschbecken)
- Heizkörper (nicht immer — prüfen Sie!)
Was ist immer Gemeinschaftseigentum?
- Grundstück
- Tragwerk (Decken, tragende Wände, Fundament)
- Dach und Dachstuhl
- Fassade und Außenputz
- Treppenhaus
- Gemeinschaftliche Heizungsanlage
- Aufzug
- Außenfenster und Hauseingangstür (meist)
Was kann unterschiedlich sein?
- Balkone und Terrassen: Oft Sondereigentum, manchmal Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht
- Gartenanlage: Oft Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht für Erdgeschoss-Eigentümer
- Stellplätze: Oft als Sondereigentum oder Teileigentum eingetragen
- Keller: Oft Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrecht: Was ist das?
Ein Sondernutzungsrecht berechtigt einen Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen (z.B. einen Garten oder Stellplatz), ohne dass dieser Teil Sondereigentum ist.
Wichtig: Sondernutzungsrechte müssen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt oder zumindest im Grundbuch gesichert sein. Mündliche Absprachen helfen nicht weiter.
Was Sie unbedingt prüfen müssen
1. Vollständigkeit des Sondereigentums
Gehören zu Ihrer Wohnung alle Räume, die Sie erwartet haben?
- Kellerraum (welche Nummer?)
- Dachboden-Anteil?
- Garage oder Stellplatz?
Vergleichen Sie den Aufteilungsplan mit dem, was Ihnen der Verkäufer gezeigt hat.
2. Kostenverteilungsschlüssel
Zahlen Sie für bestimmte Gemeinschaftsleistungen mehr als andere? Prüfen Sie insbesondere:
- Aufzug: Zahlen Erdgeschoss-Bewohner auch dafür?
- Heizung: Nach Verbrauch oder nach Fläche?
- Reinigung: Alle gleich oder nach Etage?
3. Nutzungsbeschränkungen
Die Teilungserklärung kann Nutzungsbeschränkungen enthalten:
- Keine gewerbliche Nutzung der Wohnung
- Keine Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb)
- Tierhaltungsregelungen
- Öffnungszeiten für Gewerbeflächen im EG
4. Stimmrechte
In der Eigentümerversammlung gilt das Mehrheitsprinzip. Wie viele Stimmen hat jeder Eigentümer?
- Nach Köpfen (eine Stimme pro Eigentümer)
- Nach Miteigentumsanteilen (proportional zur Wohnungsgröße)
Ein Großeigentümer mit vielen Wohnungen kann bei Abstimmung nach Miteigentumsanteilen die Gemeinschaft dominieren.
5. Veränderungen der Teilungserklärung
Kann die Teilungserklärung geändert werden? Und wenn ja: Mit welcher Mehrheit? Die Reform 2020 hat hier neue Möglichkeiten geschaffen.
Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
Neben der Teilungserklärung gibt es oft eine separate Gemeinschaftsordnung und Hausordnung. Diese legen Verhaltensregeln fest:
- Ruhezeiten
- Regelungen zur Tierhaltung
- Pflichten bei der Treppenhausreinigung
- Regelungen zu Gemeinschaftseinrichtungen (Waschkeller, Fahrradkeller)
Fazit: Teilungserklärung vor dem Kauf lesen
Fordern Sie die Teilungserklärung vor dem Kaufangebot an — nicht erst vor dem Notartermin. Lassen Sie sie von einem Rechtsanwalt prüfen, der sich im WEG-Recht auskennt. Besonders wichtig: Prüfen Sie, ob alle mündlichen Zusicherungen des Verkäufers in der Teilungserklärung verankert sind oder anderweitig gesichert werden können.
