Das Gebäudeenergiegesetz 2024 im Überblick
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde im Jahr 2023 grundlegend reformiert und trat in seiner neuen Fassung zum 1. Januar 2024 in Kraft. Die Reform, auch als "Heizungsgesetz" bekannt, hat für Aufruhr gesorgt — und das aus gutem Grund: Sie verändert die Spielregeln beim Immobilienkauf fundamental.
Als Käufer müssen Sie verstehen, welche Pflichten beim Erwerb eines Bestandsgebäudes auf Sie zukommen. Unwissenheit schützt nicht vor Kosten.
Was regelt das GEG?
Das GEG bündelt die Anforderungen des früheren Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) in einem einzigen Gesetz.
Die wichtigsten Regelungsbereiche
- Neubauten: Müssen dem Effizienzhaus-Standard 55 entsprechen
- Bestandsgebäude: Unterliegen Modernisierungspflichten bei Eigentümerwechsel
- Heizungsanlagen: Neue Heizungen müssen ab 2024 zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden
- Energieausweise: Pflicht zur Vorlage beim Kauf und Verkauf
Die 65-Prozent-Regelung im Detail
Was bedeutet die Regelung konkret?
Wenn eine Heizungsanlage in einem Bestandsgebäude erneuert wird, muss die neue Anlage zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Regelung gilt seit dem 1. Januar 2024 in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und wird schrittweise auf alle Kommunen ausgeweitet.
Ausnahmen und Übergangslösungen
Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen:
- Havariefall: Wenn eine Heizung irreparabel ausfällt, gibt es eine Übergangsfrist von 3 Jahren
- Alter der Eigentümer: Personen über 80 Jahre, die das Gebäude selbst bewohnen, sind von bestimmten Pflichten befreit
- Finanzieller Härtefall: Wer nachweislich nicht in der Lage ist, die Kosten zu tragen, kann Aufschub beantragen
Was bedeutet das für Käufer?
Das Heizungsrisiko
Wenn Sie ein Haus mit einer alten Gas- oder Ölheizung kaufen, stellt sich die Frage: Wann muss diese ersetzt werden, und zu welchen Kosten?
Eine Wärmepumpe kostet je nach Typ und Gebäudezustand zwischen 15.000 und 35.000 Euro (Installation inklusive). Bei schlecht gedämmten Häusern kommt eine aufwendige Sanierung der Gebäudehülle hinzu, bevor eine Wärmepumpe effizient arbeiten kann.
Die Pflicht zur Dämmung
Das GEG schreibt vor, dass beim Kauf eines Bestandsgebäudes bestimmte Sanierungsmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren durchgeführt werden müssen:
- Oberste Geschossdecke oder Dach: Muss den Mindestdämmstandard erfüllen, wenn sie bisher ungedämmt ist
- Heizungs- und Warmwasserrohre: Müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden
Diese Pflichten klingen simpel, können aber je nach Zustand des Gebäudes erhebliche Kosten verursachen.
Wie erkenne ich das Risiko?
Der Energieausweis als erster Hinweis
Der Energieausweis ist bei jedem Immobilienverkauf Pflicht und gibt erste Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes. Achten Sie auf:
- Energieklasse: Gebäude der Klassen F, G und H haben besonders hohen Sanierungsbedarf
- Primärenergiebedarf: Werte über 200 kWh/(m²·a) weisen auf erheblichen Sanierungsbedarf hin
- Art der Energieerzeugung: Ölheizung oder alte Gasheizung bedeuten mittelfristig Handlungsbedarf
Über den Energieausweis hinaus
Der Energieausweis allein reicht nicht aus. Lassen Sie einen Energieberater das Gebäude begutachten. Ein qualifizierter Energieberater (zugelassen nach GEG §88) kann:
- Den tatsächlichen Energiebedarf berechnen
- Einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen
- Fördermittel identifizieren und beantragen
Fördermittel nutzen
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Das BAFA und die KfW fördern energetische Sanierungsmaßnahmen:
- Wärmepumpe: Bis zu 70% Förderung beim Tausch einer fossilen Heizung
- Dämmung: Bis zu 20% Förderung für Fassadendämmung und Dachsanierung
- Fenster: Bis zu 20% für den Einbau energieeffizienter Fenster
Die Kombination von Bundesförderung und möglichen Landesförderungen kann die Nettoinvestition deutlich reduzieren.
Fazit: Energetische Due Diligence ist Pflicht
Das GEG 2024 hat die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude verschärft. Als Käufer müssen Sie:
- Den Energieausweis sorgfältig prüfen
- Alle Pflichtmaßnahmen ermitteln, die nach dem Kauf anfallen
- Die Kosten realistisch einschätzen und in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen
- Fördermittel kennen und frühzeitig planen
Ein Haus mit schlechter Energieeffizienz ist nicht zwangsläufig ein schlechtes Angebot — aber der Kaufpreis muss den notwendigen Sanierungsaufwand widerspiegeln.
